A lakásbérlet a mindennapi élet egyik leggyakoribb jogviszonya, mégis sokszor félreértések és későbbi viták forrása, mivel a gyakorlatban nem ritka, hogy a felek szóban állapodnak meg, vagy internetről letöltött sablonok alapján kötik meg a szerződést. Lakásbérlet esetén a bérbeadó a lakást és az ahhoz tartozó helyiségeket használatra átengedi, a bérlő pedig ezért lakbért fizet. A jogviszony mindkét fél számára jogokat és kötelezettségeket keletkeztet. A lakásbérlet szabályait a Polgári Törvénykönyv és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) tartalmazza. A Lakástörvény speciális szabályokat állapít meg, míg az abban nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni.
A lakásbérleti szerződés
A jogszabály viszonylag széles körű szerződési szabadságot biztosít a felek számára a bérleti szerződés tartalmának kialakításában, ugyanakkor az írásba foglalás követelménye nem kerülhető meg, az a jogviszony érvényességének alapvető feltétele. A felek a szerződés tartalmát szabadon határozhatják meg, és közös akarattal eltérhetnek a szerződésekre vonatkozó általános rendelkezésektől is, amennyiben jogszabály ezt kifejezetten nem tiltja. A bérleti szerződésnek – önkormányzati és állami lakások kivételével – tartalmaznia kell a bérleti díj összegét, ugyanakkor a lakbér megfizetésének pontos időpontját nem feltétlenül szükséges rögzíteni. Amennyiben erről a felek nem rendelkeznek, a bérlő köteles a lakbért havonta előre, egy összegben, legkésőbb a tárgyhónap 15. napjáig megfizetni. A lakásbérleti szerződésnek célszerű tartalmaznia a legfontosabb alapfeltételeket, így különösen a lakás pontos megjelölését, a bérleti jogviszony időtartamát (amely szólhat határozott vagy határozatlan időre), a lakbér összegét és fizetésének módját, a lakás használatának feltételeit, a kaució összegét és feltételeit, valamint a költségviselés szabályait. Önkormányzati lakás esetén a felek mozgástere szűkebb, mivel a szerződés tartalmát önkormányzati rendelet is szabályozza, és a felek csak ezen keretek között állapodhatnak meg. Magántulajdonú lakásoknál ugyan nagyobb a szerződési szabadság, de ez sem korlátlan, mert a Polgári Törvénykönyv alapelvei, valamint általános bérleti szabályai ilyen esetekben is háttérjogként irányadóak.
A felek jogai és kötelezettségei
A bérbeadó kötelessége, hogy a bérbe adott lakást a szerződésben rögzített feltételeknek megfelelően, a komfortfokozatnak megfelelő berendezésekkel együtt, a bérlő részére a megadott időpontban és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át. A lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek lakásba eső részei és a lakásberendezések működőképesek. A jogszabály e fogalmakat az értelmező rendelkezések között határozza meg. A lakásbérleti jogviszonyban a bérbeadót alapvetően az épület és a közös használatra szolgáló területek megfelelő állapotának biztosítása terheli. Ennek körében köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, valamint arról, hogy az épület központi berendezései folyamatosan üzemképes állapotban legyenek. A közös használatra szolgáló helyiségek állagában vagy berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetése szintén a bérbeadó feladata.
Az épülettel és a közös használatú helyiségekkel összefüggő, de nem kifejezetten nevesített további kötelezettségek teljesítését a felek megállapodása határozza meg. Amennyiben a bérlő a bérbeadó helyett valamely kötelezettséget átvállal, a feleknek előzetesen rendezniük kell azt is, hogy ez milyen mértékű lakbércsökkentésre jogosítja fel a bérlőt.
Ha olyan hiba merül fel, amely azonnali intézkedést igényel, és a bérlő ezt a bérbeadó helyett elhárítja, jogosult az igazolt költségeinek megtérítését követelni, feltéve, hogy ez nem ró aránytalan terhet a bérbeadóra. Önkormányzati tulajdonú lakás esetén a költségek megtérítése késedelem nélkül esedékes.
Ha a bérbeadó nem sürgős hibák esetén a bérlő felszólítása ellenére sem tesz eleget karbantartási kötelezettségének, a bérlő jogosult jogi úton fellépni a hiba kijavítása érdekében, illetve – meghatározott feltételek mellett – a munkát a bérbeadó költségére elvégeztetni. A felek közötti jogviták megelőzésében ezért kiemelt szerepe van a pontos és részletes bérleti szerződésnek.
A bérlőt bizonyos esetekben tűrési kötelezettség terheli, vagyis köteles eltűrni azokat a munkálatokat, amelyek a lakás állagának megóvásához szükségesek. A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkák elvégzését azonban nem köteles tűrni, kivéve, ha azok a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák. Ilyen munkák esetén a bérbeadónak előzetesen, írásban kell tájékoztatnia a bérlőt, aki akár a bérleti szerződést is felmondhatja. Ha a bérbeadó a kötelezettségeinek a bérlő írásbeli felszólítása ellenére sem tesz eleget, a bérlő jogosult lehet arra, hogy a szükséges munkát elvégezze, és annak költségét a bérbeadóval szemben érvényesítse, különösen akkor, ha az azonnali beavatkozást igényel.
A lakbérfizetés
A lakbérfizetés a bérlő egyik legfontosabb kötelezettsége. A lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban kell megfizetni, ennek hiányában havonta előre, legkésőbb a hónap 15. napjáig. Lakbérfizetési késedelem esetén a bérbeadó nem élhet azonnal felmondással: első lépésként írásban köteles felszólítani a bérlőt a tartozás rendezésére. Amennyiben a bérlő a felszólítás kézhezvételétől számított 8 napon belül nem teljesít, a bérbeadó újabb 8 napon belül jogosult írásban felmondani a szerződést. Ilyen esetben a felmondás hatálya az elmulasztott fizetési határnapot követő hónap utolsó napjára esik, azzal, hogy a felmondási idő legalább 15 nap kell legyen. A felek megállapodhatnak kaucióról is, ugyanakkor ha a biztosíték összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a bérlő kérheti annak bírósági mérséklését.
Költségviselés és karbantartás
A költségviselés és a karbantartás kérdése a lakásbérleti jogviszony egyik leggyakoribb vitaforrása. Főszabály szerint ezekben a kérdésekben a felek megállapodása az irányadó, azonban ennek hiányában a jogszabály ad eligazítást: a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, míg a pótlás és csere költségei a bérbeadót terhelik. Amennyiben a lakásban, a lakásberendezésekben vagy az épületben a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt keletkezik kár, a bérbeadó jogosult a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelni. Az épület felújításával, illetve a vezetékrendszer meghibásodásával összefüggő, a lakáson belül szükségessé váló munkák elvégzéséről ugyanakkor a bérbeadónak kell gondoskodnia. A Ptk. kifejezetten rögzíti a bérbeadó karbantartási kötelezettségének terjedelmét is: életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, illetve a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén a bérbeadó köteles késedelem nélkül intézkedni, míg egyéb esetekben karbantartási kötelezettségét az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg köteles teljesíteni.
A lakásbérlet megszűnése
A lakásbérleti jogviszony többféleképpen megszűnhet, például közös megegyezéssel, felmondással, a lakás megsemmisülésével, a bérlő halálával, illetve a jogszabályban meghatározott egyéb okokból.
Határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződés esetén mind a bérbeadó, mind a bérlő jogosult rendes felmondással megszüntetni a jogviszonyt. A rendes felmondás főszabály szerint a hónap tizenötödik napjáig közölhető, a következő hónap végére szóló hatállyal. Amennyiben a felmondás nem e határidő betartásával történik, a jogviszony a felmondás közlését követő második hónap végén szűnik meg. A határozott időre kötött szerződések ezzel szemben főszabály szerint a meghatározott idő elteltével szűnnek meg.
A bérbeadó szerződésszegés esetén rendkívüli felmondással is élhet. Ilyen eset lehet különösen, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, a lakást vagy a közös használatú területeket nem rendeltetésszerűen használja, illetve, ha a bérlő a lakbérfizetési kötelezettségének tartósan nem tesz eleget. A felmondást jellemzően írásbeli felszólításnak kell megelőznie, amelyben a bérbeadó határidőt biztosít a jogsértő állapot megszüntetésére. Amikor a felmondás alapja a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása, a bérbeadó köteles a jogsértő magatartásról való tudomásszerzést követő 8 napon belül írásban felszólítani a bérlőt a kifogásolt magatartás megszüntetésére vagy annak megismétlésétől való tartózkodásra. Ha a magatartás a felszólítás ellenére fennmarad vagy megismétlődik, a felmondást a jogsértő magatartás folytatásától vagy újbóli tanúsításától számított 8 napon belül kell írásban közölni. E határidők elmulasztása a felmondás jogszerűségét veszélyezteti, ezért mind a felszólítás, mind a felmondás időzítése kiemelt jelentőségű. Súlyos szerződésszegés esetén – amikor a jogviszony fenntartása már nem várható el – a felmondás felszólítás nélkül is közölhető, a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül.
Önkormányzati és állami tulajdonban álló lakások esetében a felmondásra és a jogviszony megszüntetésére vonatkozó szabályok szigorúbbak. A bérbeadó rendes felmondással jellemzően csak akkor szüntetheti meg a határozatlan idejű jogviszonyt, ha a bérlő részére megfelelő és beköltözhető cserelakást ajánl fel, illetve egyes esetekben pénzbeli térítést fizet. A részletes feltételeket gyakran önkormányzati rendeletek határozzák meg, ezért ezekben az ügyekben minden esetben a helyi szabályozás vizsgálata szükséges.
Összességében elmondható, hogy a lakásbérlet egy összetett jogviszony, amelyben mind a bérbeadó, mind a bérlő könnyen hozhat olyan döntést, amely később komoly jogvitához vezethet, éppen ezért már a lakásbérleti szerződés megkötéséhez is javasolt ügyvéd segítségét igénybe venni.